小區(qū)人力成本是指為維持物業(yè)服務(wù)質(zhì)量所需的人員成本，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在小區(qū)服務(wù)中人力成本構(gòu)成的主要部分。它包括了人力的工資、薪金、津貼等。其費(fèi)用占物業(yè)費(fèi)的比例隨所需人員增加，同時(shí)隨著時(shí)間增加，員工成本逐漸上升。由于目前我國(guó)人工成本在物業(yè)管理中處于相對(duì)較低的地位，故一般以人員工資為主進(jìn)行支出，但隨著生活水平提高人們對(duì)生活品質(zhì)也提出了更高的要求，因此很多物業(yè)公司也開(kāi)始把目光投向人力成本上。而隨著我國(guó)居民收入水平和質(zhì)量水平不斷提高，人們對(duì)小區(qū)服務(wù)質(zhì)量要求也在逐步提高，于是有不少物業(yè)公司嘗試將人力成本作為業(yè)主分?jǐn)偨o業(yè)主的一部分進(jìn)行支出，以此提高房屋管理質(zhì)量。
一、小區(qū)人力成本構(gòu)成
1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)：根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取的費(fèi)用，是保障物業(yè)服務(wù)企業(yè)正常運(yùn)作以及提高工作效率的重要費(fèi)用，也是物業(yè)企業(yè)重要的收入來(lái)源之一。2、人工費(fèi)用：是指由業(yè)主支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他從業(yè)人員用于維持小區(qū)服務(wù)質(zhì)量和公共秩序所需的開(kāi)支，包括保潔員、保安、保潔、設(shè)備維護(hù)等。3、福利費(fèi)：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維持與提供正常服務(wù)所需人員的福利所支出和承擔(dān)其應(yīng)承擔(dān)的部分費(fèi)用。4、工資及其他相關(guān)費(fèi)用：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需經(jīng)費(fèi)支出，包括工資福利費(fèi)用、相關(guān)保險(xiǎn)及福利等支出，如差旅費(fèi)、水電費(fèi)、電話費(fèi)等。5、其他費(fèi)用：是指物業(yè)服務(wù)公司為保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)需要購(gòu)買并使用服務(wù)項(xiàng)目所需物資以及發(fā)生相關(guān)開(kāi)支及支出所需人員（含保潔員）工資福利成本等費(fèi)用.
二、人力成本占比情況分析
近幾年，物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體效益有一定程度的提升，但也有很多企業(yè)并沒(méi)有重視在人力投入上，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了不同程度的虧損與問(wèn)題。隨著生活水平的提高以及房?jī)r(jià)過(guò)高，人們選擇在城市置業(yè)，隨著居住人口的增多及生活節(jié)奏的加快，業(yè)主生活質(zhì)量也將得到相應(yīng)提高。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，以及國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)提出更高要求越來(lái)越多的房企及業(yè)主意識(shí)到在物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程中要想占據(jù)市場(chǎng)份額一定要不斷地增加自身品牌影響力等因素，以占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)并且保持著良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。為此很多房企紛紛從人才方面入手采取多種措施來(lái)不斷地提升自身品牌形象和影響力，也正是由于這種營(yíng)銷模式的不斷發(fā)展及轉(zhuǎn)變才使得物業(yè)行業(yè)產(chǎn)生了越來(lái)越多的影響，同時(shí)我們也看到目前大多數(shù)中小型物業(yè)企業(yè)人力成本占收入成本比例并不是很高，僅在20%左右浮動(dòng)幅度并不大。
三、人力成本管理的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)
人力成本管理的優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在：①人力資源的分配和管理。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)說(shuō)，人力成本是主要支出之一，它可以在較大程度上提高物業(yè)運(yùn)行成本的使用效率。②人員的優(yōu)化配置。物業(yè)企業(yè)可以對(duì)員工進(jìn)行綜合管理，使之各司其職。③減少員工浪費(fèi)的情況。人力資本化管理是對(duì)人員資本化程度的有效保證，它使企業(yè)能夠在保持其盈利能力、實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值、提高經(jīng)濟(jì)效益方面進(jìn)行有效控制。④降低人工成本的支出風(fēng)險(xiǎn)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益。
四、結(jié)語(yǔ)
隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)水平和生活質(zhì)量的不斷提高，對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求也越來(lái)越高，傳統(tǒng)的方法很難適應(yīng)新形勢(shì)的發(fā)展。因此，隨著人力成本的不斷提高，越來(lái)越多的物業(yè)公司開(kāi)始將重心轉(zhuǎn)移到人力成本上。將人力資源作為小區(qū)管理維護(hù)項(xiàng)目中一部分支出，既解決了傳統(tǒng)的人力支出問(wèn)題，也為公司經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了許多新的活力，但我們也必須清醒地認(rèn)識(shí)到，物業(yè)公司將人力成本作為小區(qū)經(jīng)營(yíng)維護(hù)費(fèi)支出這一做法并不適合所有小區(qū)，它需要綜合考慮各種因素來(lái)決定投入多少人力成本來(lái)控制小區(qū)經(jīng)營(yíng)及服務(wù)質(zhì)量，而不能一概而論地全部使用人工來(lái)實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理維護(hù)的目的。目前我國(guó)大多數(shù)小區(qū)正處于建設(shè)初期，各種資源還不能滿足小區(qū)正常經(jīng)營(yíng)及服務(wù)需要，對(duì)人力成本核算認(rèn)識(shí)也還不足，因此應(yīng)該合理有效地運(yùn)用人力成本進(jìn)行控制和管理，達(dá)到節(jié)約資源，提高物業(yè)費(fèi)易得程度與服務(wù)質(zhì)量，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理降本增效的目的。
五、影響人力成本因素分析
影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)工資水平的因素有很多，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)工資水平的因素有很多，有勞動(dòng)力市場(chǎng)工資水平，也有勞動(dòng)合同簽訂時(shí)間，還有員工個(gè)人條件等各個(gè)方面。雖然這些因素隨著時(shí)間的推移會(huì)發(fā)生一定的變化，但卻不會(huì)很明顯，影響最大的是勞動(dòng)者自身的因素，而其他各種因素不是影響最大的因素，也沒(méi)有人會(huì)預(yù)料到未來(lái)這些因素中會(huì)起到什么作用。當(dāng)然如果想通過(guò)上述方法來(lái)降低物業(yè)費(fèi)占到人力成本比例相對(duì)比較容易，但是目前大部分物業(yè)公司采取這一方法還處于嘗試階段（有的還處于初期階段),因此可以通過(guò)以下兩個(gè)方面來(lái)降低勞動(dòng)強(qiáng)度：首先是用人機(jī)制上進(jìn)行改革：引入企業(yè)人事部門(mén)、專業(yè)人事部門(mén)；其次是工資水平上進(jìn)行改革：按照勞動(dòng)法規(guī)定給員工支付基本工資以及按照勞動(dòng)合同法規(guī)定給員工支付經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償金等方式進(jìn)行發(fā)放；另外就是制定合理考核辦法來(lái)提高員工工作效率水平：加強(qiáng)對(duì)人員技能培訓(xùn)工作在很大程度上影響員工個(gè)人能力及工作效率，因此必須在績(jī)效考核制度上加大力度來(lái)激勵(lì)員工工作積極性進(jìn)而提高勞動(dòng)強(qiáng)度；而對(duì)于技術(shù)工人則應(yīng)該按照科學(xué)發(fā)展觀要求來(lái)制定各項(xiàng)規(guī)章制度并嚴(yán)格執(zhí)行（或采取技術(shù)工人優(yōu)先）以促進(jìn)員工效率提高來(lái)獲得較好收入。綜上所述筆者認(rèn)為影響物業(yè)公司工資比例最主要的兩個(gè)因素是薪酬水平和人均勞動(dòng)工作量?jī)煞矫妗?/p>
