萬科物業(yè)一直以“管理卓越、品質(zhì)卓越”為服務(wù)宗旨，為每一位員工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。其人力資源成本核算也非常簡單，成本主要包括管理費(fèi)用和運(yùn)維費(fèi)用。本期先簡單介紹下物業(yè)的管理費(fèi)用，主要包括人力資源人員的薪酬福利、辦公用品、通訊、安保等支出。物業(yè)的運(yùn)營成本根據(jù)各項(xiàng)目自身情況不同（按項(xiàng)目類型區(qū)別),如按項(xiàng)目所處階段區(qū)別就比較大了。其中物業(yè)管理費(fèi)用分為固定比例的工資總額、固定比例的專項(xiàng)維護(hù)費(fèi)三大類。

1、人員工資

人員工資是根據(jù)項(xiàng)目每月完成任務(wù)情況按比例發(fā)放，也就是固定比例。項(xiàng)目每月月初按實(shí)際工作量計(jì)算出當(dāng)月工資，計(jì)算到月末支付給人力資源部；每月月末結(jié)算當(dāng)月工資并發(fā)放。工資總額=基礎(chǔ)工資+獎(jiǎng)金+其他工資，計(jì)算公式為：×績效考核獎(jiǎng)金×綜合提成率=月工資/(工作量-當(dāng)月考勤+獎(jiǎng)金）×1.5×年終獎(jiǎng)收入總額=人員工資總額×80%(項(xiàng)目每月實(shí)際支付給員工的崗位工資、薪金、績效工資、住房公積金、福利等）×員工總數(shù)×80%≈（月收入×100%)(1)基礎(chǔ)工資：由崗位等級工資、薪金工資組成。崗位工資（包括基本工資、崗位津貼和績效工資）不超過主管月標(biāo)準(zhǔn)工資15%。加班工資按照國家有關(guān)規(guī)定給予保障。項(xiàng)目月均工資不低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。一般為員工當(dāng)月繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)滿12個(gè)月的應(yīng)當(dāng)繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)。單位根據(jù)勞動合同約定可以按照國家有關(guān)規(guī)定和本企業(yè)有關(guān)規(guī)定享受補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)及職工醫(yī)療保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)等社會保險(xiǎn)待遇。員工達(dá)到法定退休年齡可以辦理提前退休或者暫緩?fù)诵菔掷m(xù)，同時(shí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)為其繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)。法定假期和國家規(guī)定的休假日按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。企業(yè)為員工提供各項(xiàng)社會保險(xiǎn)待遇和福利。

2、福利

工資總額：是指各項(xiàng)目每月固定比例的工資總額。專項(xiàng)維護(hù)費(fèi)：是指為員工提供福利所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用?；竟べY：根據(jù)員工的工作崗位、薪資水平和年終獎(jiǎng)確定的年度內(nèi)的基本工資和績效工資，總額包括基本工資）及福利費(fèi)（含各類補(bǔ)貼、住房公積金、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)等）、各類津貼、補(bǔ)貼、崗位津貼和績效獎(jiǎng)金等。部分項(xiàng)目人員還有按季度發(fā)放的績效工資收入以及公司其它各類補(bǔ)貼或獎(jiǎng)金（如季度獎(jiǎng)金、特殊津貼等）等。員工的日常福利支出：職工福利：包括員工個(gè)人為其提供的交通補(bǔ)貼、伙食補(bǔ)貼、工會經(jīng)費(fèi)補(bǔ)助（按實(shí)際發(fā)放額）、取暖費(fèi)補(bǔ)貼（含困難補(bǔ)貼）等；住房補(bǔ)貼：一般按季度發(fā)放；住房公積金福利按月發(fā)放；其他福利：如夏季高溫補(bǔ)貼、探親補(bǔ)助、春節(jié)補(bǔ)貼、節(jié)日慰問等多項(xiàng)福利；按月發(fā)放的通訊補(bǔ)貼等，還有公司給予員工特殊津貼等。福利成本一般占到工資總額的5%-20%不等。

3、辦公用品費(fèi)用

主要包括辦公用品及相關(guān)用品的購入、運(yùn)輸、保管等費(fèi)用，一般按采購周期可分為年度采購、日常生產(chǎn)和特殊情況三種。日常生產(chǎn)一般包括辦公用品的購置，包括各類辦公用品、耗材購置，以及日常管理中的保養(yǎng)。日常辦公用品包括：辦公桌、椅、柜面、貨架、打印機(jī)、掃描儀等。日常辦公用品一般包括：文件柜、臺燈、電腦桌、辦公桌椅、辦公桌等。辦公用品費(fèi)用支出主要為購買辦公用品時(shí)的購入價(jià)格與辦公用品采購費(fèi)用支出一致。若企業(yè)有計(jì)劃采購或臨時(shí)采購辦公用品，需先和采購部門進(jìn)行協(xié)商確認(rèn)購買價(jià)格以雙方確認(rèn)為準(zhǔn)。辦公用品費(fèi)用一般可分為辦公用品費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用兩大類：A、辦公區(qū)日常使用支出:(1)租金：包括每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)（包含了各類水電費(fèi)收費(fèi));辦公用品費(fèi)按所需采購數(shù)量測算；金額=購入辦公費(fèi)、折舊攤銷、購買材料以及日常管理等。

4、通訊及安保費(fèi)用

通訊及安保費(fèi)用主要用于員工外出進(jìn)行緊急通訊及安保工作。由于物業(yè)的地理位置特殊，員工出勤時(shí)間較長導(dǎo)致該費(fèi)用較高。例如: A地下車人力庫實(shí)行彈性工作制，員工正常上班時(shí)間內(nèi)是不需要進(jìn)行通訊和安全檢查的，但必須隨時(shí)聯(lián)系；員工外出時(shí)會被要求與保安進(jìn)行溝通確認(rèn)行程，或攜帶隨身物品；在辦公期間需要攜帶個(gè)人手機(jī)等通信工具等。因此，就發(fā)生了此類費(fèi)用。其中，有人員因臨時(shí)外出發(fā)生丟失手機(jī)、鑰匙等造成的損失；因未辦理身份證導(dǎo)致的誤工成本及福利。

5、其他管理費(fèi)用

主要是指企業(yè)日常經(jīng)營中產(chǎn)生的成本、費(fèi)用，如員工出差、臨時(shí)辦公用房、食堂等需額外支付的費(fèi)用。這部分費(fèi)用可通過支付現(xiàn)金等方式支付，并可計(jì)入成本項(xiàng)目中。如萬科物業(yè)為避免管理費(fèi)用過高，一般按照固定比例發(fā)放。在實(shí)際管理過程中，有部分成本可能會轉(zhuǎn)移到個(gè)人賬戶。如因出差或其他原因而發(fā)生的差旅費(fèi)、交通費(fèi)等費(fèi)用應(yīng)支付的各項(xiàng)手續(xù)費(fèi)：例如差旅費(fèi)成本中包含車輛保險(xiǎn)費(fèi)；在辦理各種稅金時(shí)需要支付的各種稅費(fèi)；差旅費(fèi)等其他支出；物業(yè)費(fèi)；服務(wù)費(fèi)等其他服務(wù)類費(fèi)用。