商業(yè)物業(yè)的人力成本占物業(yè)成本中比重很大。所謂人力成本，是指一項長期項目可能給物業(yè)帶來的經(jīng)濟回報。它可以用來衡量一項投資項目在一個運營周期中所需要消耗的資金或其回報率，是一筆長期項目收益的重要構成因素和直接衡量方法。一般我們將人力成本劃分為以下幾個部分：日常消耗、辦公用品消耗、維修保養(yǎng)和個人消費支出三部分：日常消耗主要是指物業(yè)人員辦公用品、日常保養(yǎng)和個人消費支出；辦公用品及維修保養(yǎng)，主要包括商場內各經(jīng)營商鋪的設施設備、門臉店面使用的玻璃潔具、電器設備等；個人消費支出主要包括購買衣服、化妝品以及吃飯住宿方面。通常，物業(yè)人員在每一個經(jīng)營項目中所承擔的工作量，都是要計算在內的。我們通常將人力成本占比與辦公費用比例，簡稱人力成本比率稱為人力成本率，或者說商業(yè)物業(yè)人力成本率，簡稱為人均工資比率（人均工資=工作時間×工作崗位）。
一、人力成本比率的計算
人力成本比率的計算方法是：1.工作時間=(工作崗位數(shù)+工作內容數(shù)）×2.工作業(yè)績/(總工室內崗位數(shù)-總職工室內崗位數(shù))/總機室內崗位數(shù)。其中，總機室所包括的工作量都是統(tǒng)計出來的，但是實際操作中不可能每個人都有那么多的工作量。所以，計算人均總工作時間和總工時就需要同時計算其所在部門人員所需工資收入，這是由于在日常管理行為中工作量往往是比較大的，而且這些工作量基本上在固定時間，所以用固定時長來記錄工作量就可以得到比較好的成本估計。2.薪酬=(勞動報酬-社會保險-住房公積金）×2.人均工資=人均薪金+保險+住房公積金；其中，保險是可以以單位人為單位計算的，這主要是為了減少人工成本，一般在實際工作中會采用公司購買社會保險等方式。
二、統(tǒng)計范圍
目前，大多數(shù)物業(yè)企業(yè)人力成本核算依據(jù)的基礎是在商業(yè)地產(chǎn)項目中人力成本占總成本比例確定，包括辦公費用、房屋建筑費和人員工資。而對于大部分物業(yè)公司來說，其商業(yè)物業(yè)的人力成本占總成本比例并不是很高，因此只有極少部分企業(yè)將商業(yè)物業(yè)人力成本算在其管理成本里，主要以成本核算為主。但實際上，大部分商業(yè)物業(yè)也都存在著不同程度的人力成本居高不下態(tài)勢，其中一個重要原因就是因為人力成本過于高昂。事實上，每個商業(yè)物業(yè)的人力成本在整個項目建設及運營過程中都可以產(chǎn)生。一般而言，一個長期項目所需要支出的總費用通常高于或等于前期所需費用金額。根據(jù)不同商業(yè)物業(yè)的實際情況和特點進行測算，確定人力成本的比重以及比例在商業(yè)物業(yè)成本中所占比重十分必要。
三、比較分析
目前我國商業(yè)物業(yè)的人均人員成本，總體上是高于美國等發(fā)達國家的。美國國家商業(yè)物業(yè)管理協(xié)會統(tǒng)計，美國每年平均有1056萬美元的商業(yè)物業(yè)為納稅人提供了超過4億美元的收入，其中大約有2500萬人是自由職業(yè)者，其中近400萬人為普通工人。美國住宅物業(yè)占居民總收入的一半以上，是美國住宅物業(yè)行業(yè)中最大的市場，約占美國住宅物業(yè)市場的三分之一；日本約占日本住宅物業(yè)市場的五分之一，其中約1/3來自租賃（出租）住宅物業(yè)。平均起來美國城市商業(yè)地產(chǎn)平均每個員工的工資約為美國平均每個從業(yè)人員5600美元或7700美元。但從人力成本來看，由于住宅物業(yè)和商業(yè)物業(yè)的員工工資差距過大，很容易造成人才資源浪費。以英國曼徹斯特為例：曼徹斯特市所擁有和管理著82萬家商鋪、180萬家零售店鋪、115萬家餐飲店鋪和62萬家服裝和美容用品店鋪等商業(yè)項目。
