10月9日，廣州市民馮先生給本報打來熱線，稱其位于廣州南沙區(qū)的某樓盤剛交付一個月的時候就面臨著退房問題，但當(dāng)時物業(yè)公司稱其無法處理，物業(yè)公司也不想解決此事。眼看著開發(fā)商要向國家有關(guān)部門進行投訴。此事曝光后引起了社會各界的廣泛關(guān)注。廣州日報記者了解到，現(xiàn)在很多樓盤已經(jīng)出現(xiàn)因業(yè)主與物業(yè)協(xié)商不成，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)糾紛不斷等情況。該小區(qū)為何不讓退房？又為何要增加物業(yè)費？是否可成立業(yè)委會？如何解決問題？記者進行了調(diào)查采訪了廣州部分業(yè)內(nèi)人士及街道、社區(qū)等相關(guān)部門及物業(yè)公司。昨日，有記者采訪獲悉，目前南沙區(qū)內(nèi)的絕大多數(shù)小區(qū)在合同簽訂時都會將開發(fā)商和物業(yè)公司所產(chǎn)生的費用列入合同范圍。目前部分業(yè)主、媒體和社會公眾認(rèn)為開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任是合理的、合法的做法。
1開發(fā)商因開發(fā)和服務(wù)存在過錯
馮先生所說的“不讓退房”一事是否屬實？昨日，記者聯(lián)系上該樓盤所在的南沙街道和南沙區(qū)物業(yè)管理中心，對于馮先生所說的退房問題，南沙區(qū)住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，小區(qū)于今年8月底開始交付。由于該樓盤的開發(fā)商并未按照合同約定履行房屋交付手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)證書上標(biāo)注的面積進行交付。而是要求業(yè)主在交房一個月后辦理房產(chǎn)證，該業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生糾紛。針對該事件，廣東保誠君泰律師陳有德表示，本案中開發(fā)商在銷售房屋時已告知購房人其開發(fā)和服務(wù)中存在過錯，應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。因此馮先生要求退房有道理，如果雙方協(xié)商不成就提起訴訟或者向國家有關(guān)部門投訴會得到處理?！啊蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定‘因出賣人履約原因?qū)е沦I受人不能實現(xiàn)購房目的的可以解除買賣合同’”。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為在沒有特別約定、依照法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件的規(guī)定或當(dāng)事人約定，雙方當(dāng)事人對交付房屋范圍、標(biāo)準(zhǔn)等合同約定不明時人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人在補充協(xié)議中各自的具體要求予以調(diào)整等問題的情況下，業(yè)主可以請求解除雙方簽訂的房屋買賣合同。在目前法律制度體系下，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)對逾期交付房屋承擔(dān)違約責(zé)任并依法承擔(dān)相應(yīng)法律后果。但是對于物業(yè)服務(wù)質(zhì)量方面應(yīng)當(dāng)予以特別注意和維護：包括但不限于對業(yè)主進行合理通知；不得以格式條款提請合同雙方在訂立租賃合同時加重對方責(zé)任等，并由此產(chǎn)生爭議的后果；以及不得采取拒絕履行合同義務(wù)或者減輕相應(yīng)責(zé)任等對業(yè)主不公平、不合理的要求。此外，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條規(guī)定：“出賣人未按照約定條件出賣房屋或者違反約定減輕或者免除物管責(zé)任、交付相關(guān)設(shè)施設(shè)備或服務(wù)導(dǎo)致買受人不能實現(xiàn)房屋目的、增加購房成本或者產(chǎn)生其他違約行為的除外。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。另外據(jù)記者了解到，商品房銷售過程中如因開發(fā)商原因?qū)е聵I(yè)主未能正常收房時與物業(yè)公司簽訂房屋買賣合同及補充協(xié)議
2提高物業(yè)費也要接受責(zé)任
據(jù)廣州市康佳物業(yè)管理有限公司工作人員介紹，目前該小區(qū)每月物業(yè)費為每平方米6元。業(yè)主提出物業(yè)費上漲到每平方米6元，超出了物業(yè)公司成本無法承受的情況下，也需要承擔(dān)一定費用。對此，廣州天河區(qū)棠下街社區(qū)居委會工作人員介紹說：“這個事情，我們已經(jīng)跟居委會做了多次協(xié)商，但并沒有得到解決?！痹摴ぷ魅藛T表示，該小區(qū)在今年6月底便已經(jīng)開始與部分業(yè)主就物業(yè)費上漲問題進行協(xié)商，但目前協(xié)商不成，小區(qū)物業(yè)費只能漲價。對于部分業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司服務(wù)不到位而增加物業(yè)費予以接受的情況，該工作人員告訴記者，按照法律規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同約定以及相關(guān)合同約定的內(nèi)容均屬于合同組成部分。合同對雙方權(quán)利義務(wù)均具有較強的約束力。在物業(yè)服務(wù)活動中，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定提供服務(wù)。對小區(qū)內(nèi)發(fā)生的業(yè)主共同共有部分的經(jīng)營活動、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有的區(qū)域內(nèi)用于經(jīng)營活動中產(chǎn)生費用等事項，雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商一致。
3業(yè)主可成立業(yè)委會
小區(qū)的業(yè)主是否有權(quán)與物業(yè)公司談判？這成為了當(dāng)前很多小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司之間一直爭論的焦點問題。如果想要解決小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛，需要從以下幾個方面著手：首先是要成立業(yè)委會；其次是要通過協(xié)商解決；再次是根據(jù)物業(yè)管理合同約定進行處理。如果開發(fā)商對物業(yè)提出異議就應(yīng)該通過法律途徑來解決，這是符合法律規(guī)定的，即使是業(yè)主不同意也可以向街道、社區(qū)提出申請，如果認(rèn)為業(yè)主有過錯也可以通過法律途徑來解決。根據(jù)《廣州市物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得采取脅迫或者欺詐等手段迫使業(yè)主接受其提供的物業(yè)服務(wù)合同或者其他法律、法規(guī)禁止的物業(yè)服務(wù)，不得要求業(yè)主支付報酬或者進行其他損害業(yè)主合法權(quán)益的行為。另外需要注意《廣州市物業(yè)管理條例》第三十九條規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得拒絕、阻礙業(yè)主按照規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費。
