物業(yè)管理公司，主要通過對各種成本支出的計算進行核算，可以把物業(yè)企業(yè)日常的費用構(gòu)成分為五大塊：人力成本：包括員工工資、各種社保、醫(yī)療衛(wèi)生、差旅費用等。其中主要是為了滿足物業(yè)服務(wù)的需要而支出的員工工資、各類社保等費用。成本結(jié)構(gòu)按項目不同所占比例也不盡相同，有些只需進行分攤，有些則是必須要在項目上支出或者是直接從整個項目中支出。當(dāng)然如果是一些特殊領(lǐng)域需要增加員工工作量的時候，費用的增加就比較困難了。
1.人員工資：
這部分費用主要包括員工工資及其他人員的工資和福利。員工工資一般占企業(yè)總職工人數(shù)的10%~20%,這是很正常的，物業(yè)企業(yè)員工人數(shù)與勞動量之間會存在一定比例的矛盾，即工資水平過高或者過低都是不合理的。員工工資一般按基本工資、獎金、津貼等進行分配。主要根據(jù)每個月工作狀況來決定。另外有些物業(yè)管理企業(yè)還有獎金的分配方式。但隨著績效考核制度的逐步完善以及企業(yè)發(fā)展和工作強度越來越大，很多員工都有一個或幾個月沒發(fā)工資就已經(jīng)不給發(fā)了；再加上很多員工工作都很忙比較輕松還能按時完成任務(wù)等等原因，所以人員工資占企業(yè)總成本也很高。但要注意有些項目由于不能滿足員工崗位需求或工作性質(zhì)原因?qū)е聠T工加班或不能按時上班就需要支付員工加班工資和加班費的情況時員工才能得到補償。所以員工工資往往在總成本中所占比例不會太高，而且可能會隨著公司經(jīng)營狀況而有所變化。
2.管理費用、銷售費用、財務(wù)費用
這三部分中，管理費用、銷售費用和財務(wù)費用主要由項目本身成本構(gòu)成和項目自身性質(zhì)所決定的。但不同項目以及不同的項目，它們所占的比例也會有很大差異。以某大型物業(yè)公司為例，它的財務(wù)費用中，物業(yè)管理費是2.7%(含)-5%。在此基礎(chǔ)上每月按項目進行定額結(jié)算，按會計制度進行調(diào)整、結(jié)轉(zhuǎn)處理。這個費用不能按照行業(yè)標(biāo)準或定額。財務(wù)公司會對相應(yīng)成本計提一些費用就是了。對于大型物業(yè)管理機構(gòu)來說，主要以人工工資、固定資產(chǎn)折舊為主，也有一些為其他服務(wù)的人員工資支出等，還有財務(wù)的相關(guān)費用的投入！而對于一般中小型物業(yè)公司來說，由于成本核算與業(yè)主的關(guān)系不是很好處理（有）或者是員工福利問題引起過一段時間出現(xiàn)了下降趨勢。
3.稅金及附加
稅金及附加主要包括：房產(chǎn)稅(3%)、城鎮(zhèn)土地使用稅（不含城鎮(zhèn)土地使用稅）、土地增值稅（含土地增值稅）、企業(yè)所得稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加等如物業(yè)管理公司發(fā)生的日常稅、附加支出均包含在日常損益中。企業(yè)所得稅前扣除的一種形式。但一般來講會比所得稅更優(yōu)惠一些，物業(yè)管理企業(yè)在稅收優(yōu)惠方面還有很多需要注意和了解的事項哦~例如：房產(chǎn)稅是自產(chǎn)自用的房產(chǎn)和土地，減按20%扣除。企業(yè)所得稅法規(guī)定免征的企業(yè)所得稅按50%計入應(yīng)納稅所得額計算繳納。增值稅又分為一般納稅人增值稅和小規(guī)模納稅人增值稅、消費稅與城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加以及水利建設(shè)基金等。企業(yè)從居民企業(yè)取得收入在5%-35%之間為免稅;35%-45%為17%稅率;5%-45%最高40%;超過45%為限制征收。需要注意的是在實際工作中可能會遇到一些情況導(dǎo)致企業(yè)無法取得免稅資格，比如一些公司因為各種原因不能享受國家或地方免征企業(yè)所得稅等因素而不能抵扣需要繳納或者可以減免稅（而有的甚至是可以享受免征）稅收優(yōu)惠政策或者其他相關(guān)問題的話。
4.無形資產(chǎn)攤銷：
包括辦公用品、無形資產(chǎn)和長期待攤費用等。對物業(yè)管理公司來說，這些都是屬于固定資產(chǎn)，也是物業(yè)企業(yè)的主要資產(chǎn)。無形資產(chǎn)的攤銷往往需要根據(jù)服務(wù)企業(yè)發(fā)展和固定資產(chǎn)處置進行攤銷。無形資產(chǎn)攤銷占總成本的比例一般在5%-10%之間。固定資產(chǎn)折舊攤銷方法可以分為長期攤銷和短期攤銷兩種形式。
5.固定資產(chǎn)折舊：
固定資產(chǎn)折舊是指在使用過程中所消耗的、符合使用條件時應(yīng)予以停止使用而必須要全部計提的費用。一般情況下，固定資產(chǎn)折舊占物業(yè)管理全部成本占比10%左右。物業(yè)管理公司作為服務(wù)性企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模相對較大。從某種意義上講這些固定資產(chǎn)就是一筆財富，它將使企業(yè)得以不斷地積累經(jīng)營管理水平。而且固定資產(chǎn)所能發(fā)揮的使用價值是有限的。固定資產(chǎn)都有使用年限，因此必須根據(jù)每年折舊額進行計提和轉(zhuǎn)出。折舊與所占比例如下：固定資產(chǎn)折舊20%;辦公設(shè)備、器具、固定資產(chǎn)、維修設(shè)備、機械設(shè)備與辦公用具等固定資產(chǎn)折舊為5年；其他資產(chǎn)折舊為10年；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中開發(fā)項目采用固定資產(chǎn)開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)其新購開發(fā)自用房屋在計算銷售收入時折舊年限累計計算；房屋租賃期滿后固定資產(chǎn)及建筑物折舊年限為10年（含10年）至25年（含25年);辦公用房按5年計算折舊周期20年，辦公用房按1年計算折舊年限50%;商業(yè)用房按3年計算折舊年限為10年（按實際情況折價）。
6.其他成本
除了上述主要項目之外，還會有其他的開支，比如生活用品費和其他一些費用等，這些費用都可以從相關(guān)合同中看到，有專門核算這些費用，也有并不單獨核算。這些費用需要根據(jù)合同明確劃分到各部門支出中，作為成本控制的一個部分。例如保安人員的工資支出就需要相應(yīng)計算確定。對于特殊服務(wù)情況可能會要求特殊人員進行補貼（需要發(fā)放補助金等),但這部分費用需要業(yè)主自行承擔(dān)。對于服務(wù)人員中有特殊情況也可以按照勞動合同所規(guī)定的內(nèi)容、標(biāo)準和方式來支付報酬，這也是合理的。此外業(yè)主提出訴求是需要一定證據(jù)的。物業(yè)管理企業(yè)在為業(yè)主提供服務(wù)過程中產(chǎn)生糾紛可能產(chǎn)生相應(yīng)的法律責(zé)任，根據(jù)法律規(guī)定也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。這部分成本中應(yīng)該包括這些方面。因為這些成本都屬于非常直接和正常的支出范圍當(dāng)中。一般需要通過向業(yè)主或相關(guān)方申請批準發(fā)放，而批準發(fā)放后就需要繳納這些成本。
