物業(yè)服務(wù)單位面積人力成本是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了保證服務(wù)質(zhì)量、提高管理水平、節(jié)省成本開支而按一定的標(biāo)準(zhǔn)對物業(yè)單位面積內(nèi)（包括地上部分和地下部分）從事管理工作人員所需進(jìn)行的勞動(dòng)內(nèi)容及支出的費(fèi)用。單位面積內(nèi)人力成本是體現(xiàn)在其每個(gè)月的工資總額之中，主要包括工資以及各種福利等支出。企業(yè)可以根據(jù)所提供建筑物類型和產(chǎn)權(quán)關(guān)系情況等，確定不同標(biāo)準(zhǔn)的薪酬檔次，并按規(guī)定使用勞動(dòng)定額或相應(yīng)比例發(fā)放基本工資。其中包括各種社會(huì)保險(xiǎn)、住房公積金、各種福利基金以及住房租金（免征）以及職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用；也可以按一定比例提取住房公積金。物業(yè)管理企業(yè)必須保證所提供建筑物內(nèi)住宅服務(wù)用房的所有權(quán)和管理權(quán)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)使用勞動(dòng)定額（最高不得超過標(biāo)準(zhǔn)工日或每人每天工作小時(shí)數(shù)）進(jìn)行管理；必須對住宅小區(qū)內(nèi)住戶進(jìn)行必要的服務(wù)，同時(shí)保證各住戶都能夠享受到優(yōu)質(zhì)、高效、方便而又舒適的服務(wù)。
1、物業(yè)管理費(fèi)用中主要包括物業(yè)小區(qū)內(nèi)住戶的水電煤氣、治安巡邏等開支，以及公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和管理服務(wù)等費(fèi)用。
這些費(fèi)用可以通過物業(yè)管理費(fèi)收取來實(shí)現(xiàn)。如在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生一些治安巡邏支出、公共設(shè)施維護(hù)、清潔、垃圾處理等支出、日常管理的開支等。住戶日常費(fèi)用支出的標(biāo)準(zhǔn)是按照物業(yè)管理區(qū)域公用設(shè)施設(shè)備和日常運(yùn)行維修費(fèi)計(jì)算。其費(fèi)用支出應(yīng)符合國家有關(guān)規(guī)定或合同約定，不得隨意增加、降低標(biāo)準(zhǔn)和增加費(fèi)用。要有合理依據(jù)、科學(xué)合理、以節(jié)約為目的不浪費(fèi)材料及重復(fù)加工、消耗能源及其他資源。主要有：水電煤氣方面：在住宅小區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)全覆蓋有統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一價(jià)格，收費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的原則，各住宅小區(qū)內(nèi)用電和用水、用氣實(shí)行“一費(fèi)制”（即不高于當(dāng)?shù)厝細(xì)鈨r(jià)格）并實(shí)行用戶階梯收費(fèi)制度，根據(jù)用戶數(shù)量收取或按實(shí)際收取。
2、對于需要引進(jìn)的大型機(jī)械設(shè)備按照建筑安裝工程造價(jià)的5%-10%交納各種保險(xiǎn)，并由物業(yè)管理企業(yè)代管，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)監(jiān)督。
電梯按建筑安裝工程造價(jià)的10%交納電梯安裝保證金，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)對其進(jìn)行維修保養(yǎng)。對所有的設(shè)備按其正常使用情況提出維修、更換或新裝及更換機(jī)械設(shè)備的費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)或支付。因業(yè)主拒絕提供修理、更換新機(jī)械設(shè)備或不能正常使用而產(chǎn)生的費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)。大型機(jī)械設(shè)備必須是使用單位自己出資購買的，應(yīng)當(dāng)在租賃協(xié)議中明確約定；已租用部分由業(yè)主支付租賃費(fèi)和管理費(fèi)等費(fèi)用，由物業(yè)管理企業(yè)提供保障。其他事項(xiàng)按國家有關(guān)規(guī)定辦理。由開發(fā)商負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。其他支出由業(yè)主委員會(huì)確定金額，其交納方法為：經(jīng)物業(yè)管理委員會(huì)同意，可交納；業(yè)主大會(huì)決定繳納；可在收取部分作為管理費(fèi)支付、物業(yè)管理相關(guān)利潤等其他合法收入。一般規(guī)定：住宅小區(qū)物業(yè)單位面積人力成本中包含了工資、福利、社會(huì)保險(xiǎn)等等這些費(fèi)用。
3、小區(qū)維修基金是用于小區(qū)維修等項(xiàng)目的專項(xiàng)資金。
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，維修基金是由物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主征收并管理的專項(xiàng)資金。任何單位和個(gè)人不得侵占、挪用。專項(xiàng)維修基金應(yīng)當(dāng)專戶存儲(chǔ)，任何單位和個(gè)人不得動(dòng)用，不得挪作他用。業(yè)主大會(huì)決定動(dòng)用專項(xiàng)資金的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行表決。決定由有關(guān)小區(qū)管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。在沒有專戶且業(yè)主只有一名時(shí)，要由業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)按照房改時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)從住宅專項(xiàng)維修資金中提取。專項(xiàng)維修資金使用情況按有關(guān)規(guī)定向本單位、上級(jí)主管部門報(bào)告和公布。但是，有一筆或者多筆物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金的可以一次性提取使用，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
4、社區(qū)維護(hù)、治安保衛(wèi)、綠化養(yǎng)護(hù)等各種公共基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)，以及臨時(shí)辦公用房提供，包括但不限于水電煤氣的安裝；
綠化養(yǎng)護(hù)、美化亮化、綠化、修剪、養(yǎng)護(hù)等。根據(jù)《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》規(guī)定，物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)，除執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定外，還應(yīng)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，不能由企業(yè)自主定價(jià)。企業(yè)要依據(jù)合同約定向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)用并定期向業(yè)主提供服務(wù)。服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行收支兩條線預(yù)算管理。物業(yè)收入一般按以下幾種情況計(jì)算：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)財(cái)政部門批準(zhǔn)，可作為收入項(xiàng)目：如安置小區(qū)移交房產(chǎn)開發(fā)單位后提供商品房開發(fā)項(xiàng)目所需資金和房產(chǎn)增值收益部分為銷售收入予以扣除項(xiàng)目后應(yīng)留余額作為利潤或虧損，并根據(jù)需要提取專項(xiàng)資金用于職工教育經(jīng)費(fèi)、職工福利、補(bǔ)助和提取住房公積金等開支；物業(yè)出租產(chǎn)生的收入按有關(guān)規(guī)定用于補(bǔ)充流動(dòng)資金。另外，根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目采取稅費(fèi)優(yōu)惠措施實(shí)行部分減免政策，如契稅、房產(chǎn)稅等；對居民出租住房免收房屋租金；用于職工教育經(jīng)費(fèi)開支的免征教育費(fèi)附加和地方教育附加等。
5、根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定確定的其他費(fèi)用。
包括：安全設(shè)施費(fèi)用；水電氣維修、維護(hù)費(fèi)用；環(huán)境衛(wèi)生管理費(fèi)用；垃圾清運(yùn)費(fèi)用；清潔衛(wèi)生費(fèi)用等事項(xiàng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定，并及時(shí)公開各項(xiàng)費(fèi)用開支明細(xì)及收支情況。定期向業(yè)主公布各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，接受業(yè)主監(jiān)督，確保住宅小區(qū)正常運(yùn)行。業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)須將物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主委員會(huì)簽訂的選聘物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)期限內(nèi)的服務(wù)事項(xiàng)、內(nèi)容等事項(xiàng)，書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。上述各項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為物業(yè)管理服務(wù)用房合同總價(jià)款8%,計(jì)繳當(dāng)年物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含專項(xiàng)維修資金);建筑面積每平方米每月不得超過10元人民幣；每平方米建筑面積平均單價(jià)不超過7元）作為物業(yè)服務(wù)單位每月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在具體簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)還應(yīng)同時(shí)計(jì)算以下費(fèi)用：按雙方約定的費(fèi)率、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行的費(fèi)用及應(yīng)上繳的基金支出；未移交資產(chǎn)產(chǎn)生的折舊和有關(guān)稅費(fèi)；按國家有關(guān)政策規(guī)定繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。并向業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主書面告知所收取的各項(xiàng)費(fèi)用情況以及繳納有關(guān)費(fèi)用支出單據(jù)的相關(guān)憑證資料，如果屬于專項(xiàng)維修資金范疇須在專款專用賬目內(nèi)列支；對應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)一并轉(zhuǎn)付給管理服務(wù)對象。其中，按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行收費(fèi)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)的按有關(guān)部門批準(zhǔn)文件執(zhí)行、不能自理的自定。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容不屬于《住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十四條第三款規(guī)定，其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約行為規(guī)定以及不能按規(guī)提供服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)或者賠償責(zé)任；對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)所得收益歸業(yè)主所有；專項(xiàng)維修資金專項(xiàng)用于住宅維修資金；法律和國務(wù)院授權(quán)的部門或者省、自治區(qū) er級(jí)人民政府批準(zhǔn)的其他事項(xiàng)等五項(xiàng)支出應(yīng)當(dāng)經(jīng)專戶存儲(chǔ)部分列支渠道；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他支出除外。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照《住宅使用條例》等有關(guān)規(guī)定向業(yè)主大會(huì)提交書面報(bào)告并接受其監(jiān)督。建設(shè)單位逾期未履行本合同約定義務(wù)時(shí)，業(yè)主委員會(huì)可以依法終止商品房交付使用，也可以向人民法院提起訴訟等途徑解決爭議；對人民法院作出的判決、裁定以及
6.符合國家有關(guān)法律法規(guī)及物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和程序文件規(guī)定，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主同意后可自行確定的其他費(fèi)用。
物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定向業(yè)主收取的費(fèi)用。按規(guī)定比例交納。其目的是保證小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)服務(wù)得以順利進(jìn)行，業(yè)主享有良好的物業(yè)服務(wù)，避免物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，費(fèi)用不合理地使用，業(yè)主拒絕交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用等情況發(fā)生。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)按下列原則確定：一是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)高低及其與物業(yè)服務(wù)收入之間的關(guān)系確定；二是根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施維修資金繳納水平以及使用需要等因素綜合確定；三是根據(jù)合同約定進(jìn)行分?jǐn)?。業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定交納的相關(guān)費(fèi)用及相應(yīng)比例分?jǐn)偹檬找鏆w全體業(yè)主所有；物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以建設(shè)單位繳納或者通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式確定；合同約定的其他費(fèi)用依照法律法規(guī)和房屋買賣合同約定辦理；法律、法規(guī)規(guī)定的其他經(jīng)費(fèi)等支出；專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照合同約定從專項(xiàng)用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金中列支。
