物業(yè)管理企業(yè)人力成本是指在一定時(shí)期內(nèi)，為滿(mǎn)足物業(yè)服務(wù)合同的要求，企業(yè)的各項(xiàng)工作所需要的人員投入與產(chǎn)出成本。其計(jì)算方法是：包括員工工資、福利、社會(huì)保險(xiǎn)，不含公積金。其中，人力成本包括員工薪酬、社保繳費(fèi)基數(shù)和費(fèi)率；以及其他各種費(fèi)用。員工薪酬=工資總額+社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+住房公積金。對(duì)于有管理的小區(qū)而言（如政府項(xiàng)目）職工福利可包括：住宿、餐飲、交通、通訊費(fèi)用，購(gòu)買(mǎi)社會(huì)保險(xiǎn)及公積金，教育支出等項(xiàng)目。以上情況均需要與薪酬直接掛鉤。但是薪酬并不能反映物業(yè)管理企業(yè)的全部成本，因此也被稱(chēng)為“人工成本”或“人工費(fèi)用”是物業(yè)管理企業(yè)的核心指標(biāo)。其具體包含以下幾個(gè)方面：包括工資總額，這部分工作人員薪酬標(biāo)準(zhǔn)所占比例的高低與實(shí)際用工情況有直接關(guān)系；人工成本包括基本工資、績(jī)效、津補(bǔ)貼（獎(jiǎng)金）、加班費(fèi)等各類(lèi)人力成本；職工福利經(jīng)費(fèi)等。
一、工資總額
工資總額是指單位在一定時(shí)期內(nèi)支付給本單位全部工作人員及聘請(qǐng)的其他人員、各種行政事業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體等經(jīng)濟(jì)組織人員的勞動(dòng)報(bào)酬。是與雇員的工資水平相適應(yīng)的貨幣表現(xiàn)形式。一般來(lái)說(shuō)，工資總額包括基本工資、津貼補(bǔ)貼和獎(jiǎng)金，并由單位代扣代繳個(gè)人所得稅。另外，對(duì)于有服務(wù)協(xié)議、管理規(guī)范或者有規(guī)章制度但執(zhí)行情況一般較差的物業(yè)管理項(xiàng)目，基本工資通常不會(huì)低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)（含保險(xiǎn)等)25%;對(duì)于服務(wù)質(zhì)量較好項(xiàng)目不低于80%。但從實(shí)際情況看，這部分占工資總額比例一般低于25%左右。所以對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)工資總額是比較重要且經(jīng)常被作為人事總成本。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了提高人力成本管理水平，會(huì)制定績(jī)效方案及薪酬體系，從而降低整個(gè)員工薪酬總額，但這種方式在企業(yè)中存在一定風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)要注意這一點(diǎn)：一是不能過(guò)于追求高增長(zhǎng)；二是要考慮管理層面上人員優(yōu)化配置，降低成本及人力成本；三是加強(qiáng)員工關(guān)系管理、留住人才；四是適當(dāng)?shù)卦黾有б妗?duì)于管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，其主要工作就是提高員工收入水平和工作積極性；而對(duì)于員工而言往往要支付一定程度的工資作為浮動(dòng)依據(jù)；對(duì)于一些經(jīng)營(yíng)狀況不是很好、或者管理人員比較年輕等人員來(lái)說(shuō)，公司在確定工資總額時(shí)應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)上調(diào)。
二、人工成本
人工成本包括薪酬、社保、公積金、加班費(fèi)、職工福利等，在分析完工資總額后，還需要了解一下幾種情況：1、工資總額：按照員工實(shí)際執(zhí)行薪日，由企業(yè)與員工雙方共同協(xié)商確定薪酬數(shù)額；2、績(jī)效：根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的績(jī)效管理辦法考核員工崗位、工作業(yè)績(jī)、服務(wù)質(zhì)量、個(gè)人工作表現(xiàn)等情況進(jìn)行相應(yīng)考評(píng)；3、獎(jiǎng)金：根據(jù)考核結(jié)果進(jìn)行分配額度；4、津補(bǔ)貼（獎(jiǎng)金):員工根據(jù)年度考核結(jié)果發(fā)放年終獎(jiǎng)或按月發(fā)年終獎(jiǎng)；5、獎(jiǎng)金：根據(jù)每月工資基數(shù)確定獎(jiǎng)勵(lì)性績(jī)效獎(jiǎng)金比例和獎(jiǎng)金發(fā)放方式；6、年終考核時(shí)獎(jiǎng)金數(shù)額：根據(jù)當(dāng)年實(shí)際進(jìn)行考核，并根據(jù)考核結(jié)果發(fā)放；全年績(jī)效考核全部發(fā)放年終獎(jiǎng)；獎(jiǎng)勵(lì)性績(jī)效考核按比例發(fā)放。按年發(fā)放；年度考核不合格者不發(fā)放獎(jiǎng)金；按月發(fā)放獎(jiǎng)金等。其計(jì)算公式為：年終獎(jiǎng)金=基本工資+獎(jiǎng)勵(lì)性績(jī)效工資+各項(xiàng)補(bǔ)貼+年終獎(jiǎng)+加班工資+項(xiàng)目獎(jiǎng)金+勞動(dòng)保護(hù)措施等待遇÷月發(fā)放系數(shù)×員工總數(shù)確定具體金額；計(jì)發(fā)時(shí)間為當(dāng)年1月份至次年2月份為1月、3月、6月、9月、12月及次年2月、4月、5月、7月、8月、11月、12月。6、年終獎(jiǎng)金標(biāo)準(zhǔn)：當(dāng)月未發(fā)放的年終獎(jiǎng)按比例發(fā)放，具體計(jì)算辦法為月末最后一個(gè)月內(nèi)發(fā)放至當(dāng)月工資；當(dāng)月底未發(fā)放完的獎(jiǎng)金（不含其他款項(xiàng)）按次月計(jì)算至月底平均余額中一次性沖抵月份人員工資。按照《勞動(dòng)法》有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)從當(dāng)月開(kāi)始發(fā)放。年終一次性獎(jiǎng)金、項(xiàng)目薪酬可根據(jù)勞動(dòng)者服務(wù)年限和服務(wù)質(zhì)量等因素確定，但不得超過(guò)計(jì)發(fā)月兒個(gè)工資標(biāo)準(zhǔn)5倍；8、社會(huì)保險(xiǎn)：城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金按用人單位上年度職工月平均工資30%繳費(fèi)基數(shù)計(jì)算繳納；基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)繳費(fèi)基數(shù)下限按照企業(yè)上年度職工月平均工資確定，超過(guò)最低繳納年限部分按比例繳費(fèi)；企業(yè)未招用人員可以在本用人單位參加社會(huì)保險(xiǎn)，繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)；辦理退休手續(xù)后按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受退休金或養(yǎng)老金待遇；按照國(guó)家規(guī)定申請(qǐng)領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金期限，
三、職工福利經(jīng)費(fèi)
職工福利經(jīng)費(fèi)的主要構(gòu)成是用于福利費(fèi)及其他費(fèi)用，包括職工個(gè)人應(yīng)繳納的保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金和其他各項(xiàng)費(fèi)用，符合規(guī)定的福利性支出等。這部分內(nèi)容在物業(yè)管理工作中很少涉及。它屬于財(cái)務(wù)，不直接計(jì)入薪酬支出。職工福利經(jīng)費(fèi)是企業(yè)為保障本單位職工福利支出的需要而發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、福利等支出。一般而言，物業(yè)管理企業(yè)會(huì)將員工發(fā)生的住宿、餐飲、交通及通訊費(fèi)用納入職工薪金中共同分?jǐn)?；發(fā)放的工資獎(jiǎng)金收入在扣除相關(guān)費(fèi)用后，根據(jù)公司財(cái)務(wù)制度規(guī)定計(jì)入企業(yè)工資總額，未發(fā)獎(jiǎng)金或津貼情況下計(jì)入福利成本。其他福利費(fèi)為與工資直接掛鉤的項(xiàng)目。福利費(fèi)又分為法定福利費(fèi)、福利費(fèi)和公司級(jí)工會(huì)經(jīng)費(fèi)撥款形成的經(jīng)費(fèi)等三種形式。其中按規(guī)定可以單獨(dú)列支的項(xiàng)目是按照成本法核算而不需要確認(rèn)為費(fèi)用。也可采用“加計(jì)扣除”會(huì)計(jì)準(zhǔn)則核算；但是應(yīng)單獨(dú)核算并結(jié)轉(zhuǎn)到“營(yíng)業(yè)外支出”科目，在企業(yè)所得稅前攤銷(xiāo)至當(dāng)期或以后年度計(jì)入企業(yè)成本，不得結(jié)轉(zhuǎn)以后會(huì)計(jì)期間；以實(shí)際發(fā)生額為限計(jì)算繳納所得稅。
