小區(qū)公共區(qū)域是全體業(yè)主共有的，是小區(qū)的“細(xì)胞”，它涉及到每一位業(yè)主的利益。據(jù)中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)對(duì)全國(guó)5000個(gè)社區(qū)的抽樣調(diào)查顯示，目前我國(guó)社區(qū)總物業(yè)管理面積為17.1億平方米，其中小區(qū)公共區(qū)域的物業(yè)管理覆蓋率僅為3.3%。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)普遍面臨人員規(guī)模小、員工流動(dòng)性大、經(jīng)營(yíng)成本高等問(wèn)題。從調(diào)查數(shù)據(jù)看，目前我國(guó)物管行業(yè)總體發(fā)展情況較好，但存在一些亟待解決的問(wèn)題。如專業(yè)人才短缺、部分管理水平不高、成本壓力大等。

1.小區(qū)公共區(qū)域管理覆蓋率不足

目前我國(guó)的業(yè)主大會(huì)制度尚未建立，業(yè)委會(huì)成員的法律地位還不明確，不能有效監(jiān)督業(yè)委會(huì)的工作。小區(qū)公共區(qū)域的物業(yè)管理覆蓋率較低。具體表現(xiàn)在：小區(qū)公共區(qū)域的維護(hù)與修繕缺乏制度規(guī)范；物業(yè)費(fèi)收繳不規(guī)范；公共維修基金缺乏相關(guān)管理制度；部分業(yè)主對(duì)安保、保潔、綠化等公攤面積使用情況不清楚，使得在現(xiàn)實(shí)生活中相關(guān)管理的覆蓋面較低；居民對(duì)小區(qū)公共區(qū)域和物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)有待提高；目前，我國(guó)法律法規(guī)對(duì)業(yè)委會(huì)制度的建立缺乏明確規(guī)定。而從社區(qū)公共區(qū)域管理情況來(lái)看，我國(guó)的公共空間在一定程度上還不是真正意義上的封閉空間。目前，我國(guó)大多數(shù)住宅小區(qū)沒(méi)有一個(gè)嚴(yán)格意義上的自治組織或業(yè)委會(huì)組織來(lái)對(duì)公用區(qū)域進(jìn)行管理。

2.人力成本較高

從總體情況看，由于我國(guó)人力成本占 GDP比重過(guò)低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)盈利能力較低。我國(guó)物業(yè)企業(yè)的管理人員普遍年齡偏大、學(xué)歷偏低、技術(shù)水平較低，人員流動(dòng)性大。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前我國(guó)約有30%-40%的物業(yè)維修資金使用存在著“不合理、不規(guī)范”等現(xiàn)象，這也是“物業(yè)費(fèi)未足額收繳”的重要原因。據(jù)了解，目前我國(guó)物業(yè)維修資金主要用于小區(qū)公共區(qū)域、房屋設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共部位保潔等日常維修工作。近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，越來(lái)越多房企將房屋裝修納入物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)。而大量專業(yè)人員從事裝飾裝修工程、建筑垃圾清運(yùn)等服務(wù)項(xiàng)目對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有將近70%的受訪企業(yè)表示“人工成本支出占比較高”或“人手不足”，其中超過(guò)60%的企業(yè)表示“人力成本支出占比較高”。

3.企業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力大，虧損嚴(yán)重

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)迎來(lái)了快速發(fā)展階段，目前我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)呈現(xiàn)出市場(chǎng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，管理規(guī)模不斷擴(kuò)大的良好態(tài)勢(shì)。但是，隨著市場(chǎng)的快速發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，物管行業(yè)自身發(fā)展速度過(guò)快或者沒(méi)有合理管控其內(nèi)部管理費(fèi)用，導(dǎo)致利潤(rùn)率下降甚至虧損。據(jù)調(diào)查顯示,2011年至2015年期間物管行業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)從2億元增長(zhǎng)至6.5億元，而物管企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用卻從0.45億元增長(zhǎng)至1.17億元。據(jù)調(diào)查顯示，雖然大部分企業(yè)已建立了較完善的財(cái)務(wù)管理制度、內(nèi)部審計(jì)制度，但經(jīng)營(yíng)過(guò)程中仍存在管理費(fèi)用不足、成本控制不到位、虧損嚴(yán)重等問(wèn)題。特別是在“互聯(lián)網(wǎng)+”技術(shù)加持下，傳統(tǒng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)流程優(yōu)化與整合將變得更加困難。同時(shí)，通過(guò)整合行業(yè)內(nèi)各方資源降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本、提高物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)與效率、促進(jìn)企業(yè)與業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)等多方溝通與協(xié)作等手段來(lái)提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，降低管理成本、提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益并有效解決企業(yè)內(nèi)部管理費(fèi)用低、虧損嚴(yán)重等問(wèn)題是目前多數(shù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨的主要困難。

4.信息透明度低，缺乏公信力

小區(qū)的公共區(qū)域具有公共性，其價(jià)值體現(xiàn)在其使用和維護(hù)上。由于對(duì)其的管理不夠到位、維護(hù)不到位，其往往會(huì)對(duì)業(yè)主造成不良影響，對(duì)居民生活造成一定影響。例如，有部分業(yè)主認(rèn)為自己的房屋需要維修或更換，但往往不會(huì)想到找物業(yè)公司，而是想到找開(kāi)發(fā)商解決。這種不作為導(dǎo)致了物業(yè)管理行業(yè)的“信息不透明”。目前，我國(guó)很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還處于“粗放式管理”階段，開(kāi)發(fā)商會(huì)在樓盤(pán)竣工后要求交付給他們相應(yīng)面積和質(zhì)量的房子。但這些房子由于沒(méi)有達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)或質(zhì)量問(wèn)題難以解決等因素都不會(huì)向普通居民出售。居民通常只能通過(guò)各種途徑來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益，由此而產(chǎn)生的糾紛較多。

5.業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄，訴訟糾紛頻發(fā)

北京房山法院民事審判庭副庭長(zhǎng)李紅梅認(rèn)為，由于目前居民維權(quán)意識(shí)淡薄，在物業(yè)服務(wù)糾紛案件中，業(yè)主訴訟案件也呈現(xiàn)逐年上升趨勢(shì)。小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾問(wèn)題也日益突出，造成這一問(wèn)題的原因主要有：物業(yè)公司和業(yè)主之間產(chǎn)生了許多誤解和矛盾，如業(yè)主認(rèn)為小區(qū)的配套設(shè)施都是由物業(yè)公司提供的；其次由于一些開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃建設(shè)時(shí)，沒(méi)有充分考慮到業(yè)主的利益而規(guī)劃出地下車(chē)庫(kù)和地面停車(chē)場(chǎng)等非住宅用房；第三部分業(yè)主在遇到糾紛時(shí)沒(méi)有積極尋求法律途徑解決，而是通過(guò)訴訟程序維護(hù)自身權(quán)益。此外，還有業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司管理水平有限或者不合理。比如，部分房屋質(zhì)量不好、配套設(shè)施不齊全的老舊小區(qū)中，物業(yè)公司一般會(huì)對(duì)原有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維護(hù)和修繕等。這也是導(dǎo)致目前部分小區(qū)居民反映公共區(qū)域維修基金缺乏的主要原因。李紅梅認(rèn)為應(yīng)建立法律監(jiān)督體系和社會(huì)矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。