對于物業(yè)行業(yè)來說，人力成本是影響其經(jīng)營業(yè)績的重要因素。目前，物業(yè)行業(yè)各企業(yè)普遍存在用工方式不合理的問題，主要體現(xiàn)在用工成本過高以及勞動關(guān)系復(fù)雜等。為此，中基協(xié)、中國物業(yè)管理協(xié)會在2014年曾針對我國社區(qū)物業(yè)企業(yè)勞動成本進(jìn)行了一項調(diào)查。結(jié)果顯示，社區(qū)物業(yè)的人力成本占企業(yè)總資產(chǎn)的1.4%左右，員工工資占全部營業(yè)收入比例為3.5%-8%;員工福利占比6.4%約為85%~97%;其他占比較小；其余有：辦公設(shè)備購置與維護(hù)費、水電費、水電氣費等。按照平均每年工資40%計算，若計算中招員工工資率在10%-20%之間。
一、調(diào)查結(jié)果
本次調(diào)研的樣本企業(yè)共100家。其中，樣本中社區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)有66家，占比31.3%;企業(yè)總資產(chǎn)為234.7億元，其中固定資產(chǎn)約128.2億元、流動資金114.7億元。
二、數(shù)據(jù)分析
調(diào)查結(jié)果顯示，物業(yè)行業(yè)平均工資中位數(shù)為5456元，中位數(shù)之間也存在一定的差距；但考慮到大部分物業(yè)公司處于行業(yè)初期，并不考慮未來。因此，對于物業(yè)行業(yè)人力價格占營業(yè)收入百分比計算出中招員工平均工資中位數(shù)為5456元；以中招人數(shù)為例計算出中招員工工資中位數(shù)為5328元。以上數(shù)據(jù)均在中基協(xié)數(shù)據(jù)庫中找到。另外，經(jīng)過比較后得出以下結(jié)論：1、綜合比較中檔公司用工成本與物業(yè)公司實際經(jīng)營管理情況是：中招員工工資比例相對較高有一定因素與原因。
三、建議事項
根據(jù)調(diào)查，物業(yè)企業(yè)的人力成本占比偏高，一方面是由于物業(yè)企業(yè)整體發(fā)展的速度較快，人員的增長與崗位需求之間存在矛盾；另一方面是因為在未來勞動力成本仍將持續(xù)增長的情況下，部分物業(yè)企業(yè)為了提高管理效率從而減少人員數(shù)量。為此建議各企業(yè)合理設(shè)定人力成本占比標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)企業(yè)實際情況制定出相關(guān)的薪酬結(jié)構(gòu)方案以降低人工成本。為進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)工資結(jié)構(gòu)科學(xué)化水平及優(yōu)化企業(yè)管理，引導(dǎo)公司有效降低員工工資水平過高，中國建設(shè)銀行北京市分行還推出了“物業(yè)人力成本占比預(yù)警”、“高企的人力成本”兩大類問題。這兩項措施分別從工資結(jié)構(gòu)和薪酬結(jié)構(gòu)兩方面對北京地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的人力成本情況進(jìn)行了調(diào)查。針對北京地區(qū)的房地產(chǎn)公司普遍存在著高工資員工多、薪酬高、高福利、離職賠償?shù)葐栴}，該銀行采取了“提前預(yù)警”以及“定期評估”兩種措施。
四、建議舉措
針對上述的情況，我們認(rèn)為對物業(yè)企業(yè)來說，要降低人力成本，就需要實現(xiàn)“三個平衡”——企業(yè)間的關(guān)系平衡、員工內(nèi)部薪酬水平平衡。那么，在這三個平衡中哪里體現(xiàn)“三個平衡”呢？我們可以從以下幾個方面入手：一是合理確定員工內(nèi)部薪酬水平；二是通過激勵機(jī)制降低員工薪酬水平和內(nèi)部員工收入差距；三是通過規(guī)范人才流動機(jī)制促進(jìn)人才流動。
五、風(fēng)險提示
物業(yè)企業(yè)要想發(fā)展，就必須具備一定的經(jīng)營能力、管理水平、服務(wù)意識，這也是公司能夠在競爭中立于不敗之地的重要因素。在業(yè)務(wù)模式方面，不同物業(yè)公司可以分為“大物業(yè)”和“小物業(yè)”兩類。大物業(yè)指管理規(guī)模較大的公司；小物業(yè)指管理規(guī)模較小的公司。大物業(yè)需要更多項目來支撐，而小物業(yè)需要更多項目來支撐。因此，對于不同公司來說需要采取不同的盈利模式。
