2023年已過(guò)半，行業(yè)迎來(lái)新一輪洗牌。在頭部企業(yè)持續(xù)加碼布局、并購(gòu)動(dòng)作頻頻的背景下，新業(yè)態(tài)的發(fā)展機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，物業(yè)服務(wù)企業(yè)分化加劇——物業(yè)管理企業(yè)如何抓住機(jī)會(huì)成為行業(yè)熱議與思考的問(wèn)題。物管企業(yè)服務(wù)中成本占比如何？在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力下，物管企業(yè)收入和利潤(rùn)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。成本費(fèi)用率及利潤(rùn)率如何？盈利模式和融資方式如何？物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)出哪些新趨勢(shì)？本期，《南方都市報(bào)》聯(lián)合搜狐焦點(diǎn)發(fā)布《2023-2023年中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)研究報(bào)告》（下稱(chēng)“報(bào)告”),聚焦上市公司、高凈值人群、行業(yè)新現(xiàn)象等物管關(guān)注焦點(diǎn)。
1行業(yè)洗牌
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)、盈利模式等方面均有較大分化。面對(duì)規(guī)模擴(kuò)大、成本上升、營(yíng)收下降等壓力，頭部企業(yè)表現(xiàn)出更強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。物管企業(yè)2023年?duì)I業(yè)收入增速較2023年放緩，但利潤(rùn)規(guī)模增速較2023年上升;TOP50企業(yè)2023年1-6月收入、利潤(rùn)均呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)；頭部企業(yè)對(duì)新業(yè)態(tài)的探索更是引發(fā)行業(yè)關(guān)注。與此同時(shí)，受疫情影響和政策推動(dòng)住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在今年上半年迎來(lái)分化調(diào)整；在上市物業(yè)公司和非上市物業(yè)公司中有明顯表現(xiàn)的公司則是積極進(jìn)行資源整合、尋求新業(yè)務(wù)并加速擴(kuò)張，這使得行業(yè)分化加??；一些新進(jìn)入行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)由于在業(yè)務(wù)擴(kuò)張上過(guò)于激進(jìn)而受到?jīng)_擊。另一方面，疫情影響下中國(guó)物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力也有所下降。
2利潤(rùn)下降
2023年，行業(yè)整體利潤(rùn)率和凈利率均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。以市值規(guī)模來(lái)看,2023年，中指研究院發(fā)布了《2023-2023年中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》（下稱(chēng)“報(bào)告”),對(duì)已披露數(shù)據(jù)的28家物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)進(jìn)行分析。“2023年前三季度，企業(yè)營(yíng)業(yè)收入在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先位置，但利潤(rùn)總額表現(xiàn)不及同期，而利潤(rùn)率呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)；凈利潤(rùn)出現(xiàn)下滑后,2023年上半年企業(yè)營(yíng)業(yè)收入和利潤(rùn)均呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)?！眻?bào)告顯示，從經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~來(lái)看，萬(wàn)科企業(yè)、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)和恒大物業(yè)凈利潤(rùn)總額呈現(xiàn)出上升趨勢(shì)；平安好醫(yī)生、融創(chuàng)中國(guó)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)凈利潤(rùn)總額下滑幅度則相對(duì)較小。數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年企業(yè)平均總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率為7.8%,相2023年的6.7%;凈利潤(rùn)率9.7%,相2023年的8.6%。凈利潤(rùn)方面，碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、雅居樂(lè)實(shí)現(xiàn)盈利的企業(yè)占比超過(guò)一半；中海物業(yè)、綠城服務(wù)和雅生活服務(wù)中虧損及盈利的企業(yè)占比均超過(guò)50%;恒大物業(yè)則是虧損及盈利占比較高。
3上市公司和高凈值人群的“性?xún)r(jià)比”
2023年是中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)爆發(fā)的一年，物業(yè)管理公司在資本市場(chǎng)上獲得認(rèn)可的案例層出不窮，行業(yè)也迎來(lái)了加速發(fā)展。上市公司與非上市物管商之間的差距正逐漸縮小，上市物企與非標(biāo)的物管商之間也越來(lái)越有性?xún)r(jià)比。根據(jù)搜狐焦點(diǎn)在2023年發(fā)布的《中國(guó)超高凈值人群物管報(bào)告》，高凈值人群中超過(guò)30%持有房產(chǎn),70%持有其他資產(chǎn)。這部分高凈值人群有著較強(qiáng)韌性和偏好于投資物業(yè)管理企業(yè)的需求。2023年四季度末，高凈值人群人均存款約為4.2萬(wàn)元（包含股票、基金資產(chǎn)）。其中住宅占一半以上，約有42%（52.8萬(wàn)元以上）是首套房(90平方米起售),較2023年初增長(zhǎng)了近10倍；近半高凈值人群是持有第二套及以上的，占比為73%(36.8萬(wàn)元）。
4盈利模式和融資方式
在收入方面，物管公司主要通過(guò)收取管理服務(wù)費(fèi)獲取收入。在增值服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)采取多項(xiàng)措施實(shí)現(xiàn)與第三方機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略合作，提升增值服務(wù)效率，增加收入來(lái)源。同時(shí)，通過(guò)增加增值服務(wù)收入增加現(xiàn)金流，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值，提高經(jīng)營(yíng)效率和利潤(rùn)水平。在融資方面，物管企業(yè)大多通過(guò) IPO來(lái)融資。如碧桂園服務(wù)已于2023年7月26日成功在港交所主板上市；中國(guó)恒大也于2023年1月8日成功完成在港交所主板上市交易。
