我們都知道，中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)從上世紀(jì)90年代開(kāi)始發(fā)展至今，已經(jīng)經(jīng)歷了40多年的風(fēng)雨歷程。在這漫長(zhǎng)的時(shí)間里，經(jīng)歷過(guò)經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展、人們生活水平和消費(fèi)觀念的不斷提升，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也經(jīng)歷著變革與成長(zhǎng)。正如有一句話說(shuō)“最好的時(shí)代是過(guò)去時(shí)”一樣，雖然物管行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了新時(shí)代，但行業(yè)內(nèi)部依然存在一些亟待解決的問(wèn)題，其中人力成本就是其中之一。所謂人力成本，指的是在一定時(shí)間內(nèi)從事與物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)相關(guān)工作所需支出的總價(jià)值。可以理解為：企業(yè)為吸引人才、留住人才而花費(fèi)的代價(jià)和所獲得經(jīng)驗(yàn)及知識(shí)產(chǎn)權(quán)費(fèi)；為管理人員提供服務(wù)所需支出的費(fèi)用和成本；以及由于員工變動(dòng)或薪酬調(diào)整而產(chǎn)生的人力工資等成本。此外，因?yàn)樾袠I(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境與市場(chǎng)供求關(guān)系等客觀因素，企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本也會(huì)有所增加。

一、人力成本構(gòu)成

人力成本主要包括薪酬、社保、住房公積金、其他與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的費(fèi)用，這些費(fèi)用在物業(yè)服務(wù)企業(yè)總成本中占據(jù)著很大部分；其中薪酬部分為最重要的成本項(xiàng)目；社保、住房公積金、其他與企業(yè)發(fā)展相關(guān)而又對(duì)企業(yè)發(fā)展具有一定負(fù)面影響的費(fèi)用會(huì)在工資總額中單獨(dú)核算；住房公積金是公司為了解決員工離職后住房公積金貸款問(wèn)題而繳納的；其他與企業(yè)發(fā)展相關(guān)的費(fèi)用有：工作任務(wù)、工齡和福利、勞動(dòng)保險(xiǎn)、住房公積金等。

二、費(fèi)用計(jì)算及成本構(gòu)成

關(guān)于物業(yè)服務(wù)成本，一般情況下是按照員工人數(shù)乘以相應(yīng)的系數(shù)來(lái)計(jì)算的。通常情況下要將該比例結(jié)合服務(wù)項(xiàng)目的情況及自身情況來(lái)進(jìn)行比較分析。而當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉及多個(gè)項(xiàng)目時(shí)，通常是需要將每個(gè)項(xiàng)目需要投入的成本都進(jìn)行歸集才能進(jìn)行比較。為了便于比較各項(xiàng)目的成本構(gòu)成及占比，我們采用了一個(gè)項(xiàng)目為一個(gè)單位來(lái)進(jìn)行計(jì)算，并用表中項(xiàng)目總費(fèi)用總額作為了該單位下的各項(xiàng)費(fèi)用總和（即項(xiàng)目費(fèi)用總額）。表中為例說(shuō)明了各費(fèi)用項(xiàng)目各部分合計(jì)成本占總費(fèi)用的比例并繪制出了表格來(lái)說(shuō)明其費(fèi)用構(gòu)成情況。綠城物業(yè)員工薪酬和員工福利費(fèi)用與基本工資（包括五險(xiǎn)一金）的差額部分作為激勵(lì)資金發(fā)放給員工工資根據(jù)不同級(jí)別、職務(wù)等情況不同比例或金額。

三、如何計(jì)算綠城物業(yè)的人力成本呢？

綠城物業(yè)的人力成本主要包括了五個(gè)部分，分別是薪酬、績(jī)效和福利以及工資與獎(jiǎng)金，其中薪酬所占比重較大，占總利潤(rùn)的50%以上。但也有一些公司把它稱作管理成本，比如上海的萬(wàn)科物業(yè)。但無(wú)論怎樣，綠城物業(yè)人力成本在總利潤(rùn)中占比較小。對(duì)于人力成本過(guò)高的公司來(lái)說(shuō)，這將影響企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此我們?cè)谟?jì)算綠城物業(yè)人力成本時(shí)應(yīng)當(dāng)盡量將數(shù)據(jù)做小，這有利于降低企業(yè)人力成本。但是需要注意的是，由于人員數(shù)量的變化會(huì)影響到我們計(jì)算出來(lái)的結(jié)果可能有較大誤差，因此在決定進(jìn)行人力成本核算之前應(yīng)先做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。