人力成本是購物中心運(yùn)營中的重要一環(huán)，有了人力成本，才能保證營運(yùn)效果；有了人力成本，才能夠控制人力支出。商場的人效是衡量商場價值的主要指標(biāo)之一，而作為商場重要組成部分——購物中心的人力成本（包括租金和水電費(fèi)）也受到重視。一般來說，購物市中心間1-2小時路程外所有交通工具，包括出租車、長途客車和飛機(jī)；市區(qū)內(nèi)超過2小時路程中所有交通工具包括出租車和飛機(jī)；市區(qū)內(nèi)超過3小時路程中的所有交通工具包括汽車、火車和飛機(jī)。因此購物中心人力成本占總?cè)诵У谋壤蠹s在15%-20%之間。我們以一線商業(yè)地產(chǎn)項目為例介紹下。
1.購物中心租金
購物中心租金一般根據(jù)區(qū)域、商圈、樓層來確定，通常租金分為固定租金和浮動租金。對于一線商業(yè)地產(chǎn)項目而言，一般是固定租金加浮動租金。但是由于各個購物中心的具體經(jīng)營情況不同，對租金支出的要求也不同。一般情況下浮動租金比固定租金要高。但是對于一些處于區(qū)域中心位置較好和消費(fèi)能力較強(qiáng)的項目而言，商業(yè)地產(chǎn)項目在選擇租金時可以適當(dāng)放寬租金區(qū)間。
2.水電費(fèi)（水電氣）
水電費(fèi)在購物中心的運(yùn)營中具有很重要的作用，因為購物中心是以供水供電為主，所以水電費(fèi)開支不能忽略。從設(shè)備的使用壽命來說，購物中心一般使用年限在5年以上的有空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)；運(yùn)營中使用期限不到2年的只有照明和電梯。因此，對經(jīng)營環(huán)境及商品要求比較高的商場往往需要花費(fèi)更多費(fèi)用去處理這些問題。這也是很多購物中心需要用到水、電、氣等服務(wù)設(shè)施之處。不過，這些費(fèi)用通常也就占到運(yùn)營成本最小的一部分。
3.營銷費(fèi)用
營銷費(fèi)用包括品牌推廣、公關(guān)費(fèi)用、活動策劃費(fèi)用、廣告費(fèi)用等。品牌推廣主要是利用電視、報紙、網(wǎng)絡(luò)、戶外廣告等傳統(tǒng)媒體和廣告位等戶外廣告資源開展系列宣傳活動。公關(guān)費(fèi)用主要是針對項目前期的宣傳工作和后期的促銷活動所支付資金，如活動策劃、活動宣傳、促銷策劃等?；顒硬邉澲饕轻槍椖康恼猩袒顒雍秃笃跔I銷活動所支付的資金以及需要通過宣傳活動進(jìn)行有效推廣所支付資金，如活動宣傳、活動策劃所支付資金以及一些宣傳費(fèi)用包括產(chǎn)品介紹費(fèi)、銷售活動費(fèi)、客戶服務(wù)工作費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、銷售傭金和促銷活動宣傳費(fèi)用等?；顒硬邉澃袌稣{(diào)查、客戶訪談、產(chǎn)品調(diào)研、品牌定位調(diào)研等方面。
4.管理費(fèi)
管理費(fèi)主要包括物業(yè)管理費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、營銷推廣費(fèi)、會員費(fèi)、財務(wù)費(fèi)用等。物業(yè)管理費(fèi)指商場為保持物業(yè)的正常運(yùn)作而專門向租戶收取的管理費(fèi)?；A(chǔ)管理費(fèi)一般由物業(yè)公司按管理面積向商場收取，一般占各樓層所有租戶費(fèi)用份額的10%-15%,由各管理公司按照成本比例向商場收取。營銷推廣費(fèi)一般由開發(fā)公司或代理公司收??；財務(wù)費(fèi)用主要是指由各開發(fā)公司按各層項目預(yù)算支出所需經(jīng)費(fèi)組成，通常是指開發(fā)商根據(jù)項目發(fā)展需要而支出的財務(wù)費(fèi)用和稅金，例如土地增值稅、廣告費(fèi)等。
