在中國的房地產(chǎn)市場，過去的幾年是行業(yè)集中爆發(fā)的時(shí)代，這個(gè)現(xiàn)象也被稱為“黃金時(shí)代”。雖然行業(yè)整體增速放緩，但依舊有很多公司實(shí)現(xiàn)了高速增長。除了恒大、碧桂園等龍頭房企在快速擴(kuò)張之外，一些中小型房企也開始在激烈競爭中尋求突破，加速突圍。然而大部分中小型企業(yè)規(guī)模不大，而且普遍存在人員成本偏高等問題。因此，在行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)通過人力成本的控制、項(xiàng)目投資的精細(xì)化管理、提升企業(yè)盈利能力等多種手段進(jìn)一步降低人力成本成為一種有效措施。這一點(diǎn)可以從金科股份(002450. SZ)和金科股份(000632. SZ)身上看出端倪。

一、成本管理模式

從收入構(gòu)成來看，金科股份的平均人力成本占總收入比例較高,2023年其營業(yè)收入達(dá)到79.44億元，同比增長58.31%;而銷售費(fèi)用率為17.88%?？梢妰杉夜?023年均有不同程度地提高了人員成本的占比。根據(jù)克而瑞發(fā)布的《中國房地產(chǎn)行業(yè)薪酬指數(shù)》數(shù)據(jù)顯示,2023年該指數(shù)為103.99,行業(yè)均值為92.9。說明了中小型房企普遍存在工資水平較高、人員流動(dòng)性相對(duì)較強(qiáng)、薪酬結(jié)構(gòu)不合理等問題：平均下來薪酬水平普遍高于其他房地產(chǎn)企業(yè)。而其平均人工費(fèi)用占比遠(yuǎn)高于行業(yè)均值(80.88%)。因此企業(yè)應(yīng)采用更加有效的降低人力成本的手段。在行業(yè)普遍關(guān)注利潤水平降低的情況下，企業(yè)都會(huì)通過提高銷售價(jià)格和降低平均工資的方式來提升銷售業(yè)績。但是過高的平均人力費(fèi)用勢必會(huì)給企業(yè)帶來一定壓力，因此降低人力成本是房企提高經(jīng)營效率降低利潤率的一種有效方法。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上看，兩家公司都采用了較多提高公司經(jīng)營效率和盈利能力的方法。從金科股份2023年前三季度營業(yè)收入來看，該公司營業(yè)收入從2016年到2023年一直保持著穩(wěn)健增長的趨勢——2023年前三季度公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入927.84億元、同比增長20.64%;歸屬于上市公司股東凈利潤62.63億元、52.46億元、44.09億元。實(shí)現(xiàn)營收同比增長9.47%;歸屬于上市公司股東凈利潤同比增長10.43%至19.99%-58.95%。毛利率相對(duì)較高、凈利率較低的原因有以下幾個(gè)方面：報(bào)告期內(nèi)受行業(yè)整體大環(huán)境影響導(dǎo)致公司人力成本水平普遍提高或下降；房企為了保證高盈利能力會(huì)采取降低人力成本的手段，同時(shí)減少人員數(shù)量；由于大部分房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模不大等其他原因造成了公司無法進(jìn)行精細(xì)化管理導(dǎo)致財(cái)務(wù)支出不斷增加的情況，但是為了實(shí)現(xiàn)利潤水平提高還是會(huì)降低單位成本來增加營收額與凈利潤。因此企業(yè)在此期間所花費(fèi)精力及薪酬支出也會(huì)相應(yīng)下調(diào)。目前金科股份主要通過以下兩種方式來降低人力成本和費(fèi)用：人力成本構(gòu)成的營業(yè)成本、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用占比最大，

二、行業(yè)排名及分析

2023年上半年，兩家房企的銷售金額分別為3987.5億元和4792.4億元，銷售面積分別為2426.8萬平方米及2468.9萬平方米，同比增速分別為21.7%、17.3%,增速分別為9.1%和6.1%。按照2023年中報(bào)數(shù)據(jù)算，金科股份位于第16位，平均月銷售金額為65.8億元；金科股份位于第21位。2018年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額為497.8億元。在房企中排名第20位。2023年上半年金科股份實(shí)現(xiàn)銷售金額4294.1億元，同比增長27.68%。其中全國銷售面積311.4萬平方米；總簽約金額3728.1億元，同比增長27.5%。同期銷售金額增速排名第20位。2023年上半年公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入397.8億元，同比增長27.61%;實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤36.33億元，同比增長77.12%;加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為11.31%。按權(quán)益比計(jì)算：金科占14.89%。2018年公司實(shí)現(xiàn)銷售金額454.8億元，同比增長23.72%;截至2023年上半年底，銷售面積327萬平方米（包括在建),與2018年相比提高了34.1%。總資產(chǎn)和凈資產(chǎn)分別增長71.9%和36.1%至4677.9億元；實(shí)現(xiàn)凈利潤178.5億元和125.7億元。

三、人力成本分析情況及影響因素分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，人是最重要的因素，而一家公司最終是否盈利則取決于其員工數(shù)量和人均收入水平。因此可以通過測算人力成本并計(jì)算出人均員工工資水平，再來了解其人力成本的變化情況。從數(shù)據(jù)上看，金科股份均具有較強(qiáng)的發(fā)展活力和持續(xù)競爭力，但也存在一些問題，如平均人工成本較高，而員工人數(shù)的增加反而使得公司利潤空間被壓縮。而且相比而言，規(guī)模較大的房企其對(duì)人力成本及管理方面的投入會(huì)比較多，因此人力成本相對(duì)要低一些。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，金科股份2018年總職工人數(shù)為8423人（包含各類項(xiàng)目儲(chǔ)備）、同比增長27.09%;2023年前三季度總?cè)藬?shù)為39977人。公司近年來還增加了很多項(xiàng)目所需的人員。