公司的營收和利潤主要來源于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。公司從2018年開始，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收占比已經(jīng)降到了37%,這是個什么概念呢？簡單說，就是你買房子不花錢，就能享受一套完整的配套，房子雖然是貸款買房，但是賣出去的房價也在你的購買價之上。也就是說買房之后可以一直享有相關(guān)配套商品銷售及其他服務(wù)。而公司2023年前三季度營收5.94億元，同比增長23.58%;凈利潤3.22億元，同比增長21.42%。相比2018年的3.78億提升了近7倍,,而同期的毛利率僅為27.9%。而且公司前三季度的凈利潤也沒有扭虧為盈。整體看財務(wù)數(shù)據(jù)：近三年公司資產(chǎn)負債率一直維持在60%以上，但是資產(chǎn)負債率卻下降了。這主要是由于銷售毛利率及凈利率水平逐年提升，今年上半年同比均在上升。

一、公司基本情況

錦江股份(600871. SH),是一家房地產(chǎn)開發(fā)與銷售業(yè)務(wù)并重的企業(yè)。主要業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)運營和房地產(chǎn)金融四大板塊。其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)占了錦江股份主要收入來源,2023年前三季度物業(yè)管理業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收3.06億元。截止2023年9月30日，公司資產(chǎn)總額137.03億元，凈資產(chǎn)46.61億元。凈資產(chǎn)規(guī)模從2015年開始逐漸增加,2015年-2017年分別為9.02億元、9.73億元、9.92億元;2017年年均為16.74億元。錦江股份在上市之后，由于其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比逐年下降(2018年為37%),導致其主營業(yè)務(wù)收入下滑明顯。2017年以來房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入占比逐年提升（由2017年占到了43%),而公司經(jīng)營業(yè)績有所提升(2018年歸屬于上市公司股東凈利潤為3.61億元);房地產(chǎn)業(yè)務(wù)所貢獻的營業(yè)收入也在逐年下降(2017年-2023年上半年分別為-2.69億元、6365.57萬元、7708.06萬元),導致總體凈利潤下滑幅度很大（從2017年開始下降很多）。

二、銷售毛利率及凈利率

2018年公司銷售毛利率僅為27.9%,而同期同行業(yè)公司平均毛利率達83.4%;公司凈利率2018年-2023年上半年分別為12.06%、12.39%、12.23%。2017年、2018年、2023年前三季度凈利率分別為10.72%、10.02%、9.91%;對應(yīng)的凈利率分別為11.46%、11.05%、11.63%。可以看出，錦江股份的凈利率水平與同行業(yè)可比公司相比略有遜色，與行業(yè)平均水平相比略有差距。2017年、2018年兩年、2023年前三季度凈利率分別為9.44%和3.17%,而同行業(yè)可比公司中毛利率最高的格力電器2018利率分別為5.38%、4.21%。由此可見，錦江股份高銷售毛利率低凈利率是相對合理的，這主要與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)相關(guān)。

三、現(xiàn)金流

近三年，公司的經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額都是正的，而且都有超過10%的增幅:2016年為-2.78億元,2017年為-5.87億元,2018年為-4.87億元,2023年前三季度，現(xiàn)金流量凈額達到-5.87億元，正如上文所說，公司的凈利潤增加不是因為人力成本增長。如果說人力成本占總凈利潤的比重過大，說明目前還處于一個產(chǎn)能過剩狀態(tài)下；那么2018年和2023年前三季度，公司的凈利率也在快速下滑。凈利率如此低是因為兩方面的原因：一方面是毛利率的下降，另一方面是凈利潤率下滑造成的。最近三年公司平均凈利差為0.61億元，處于持續(xù)上升的趨勢；但是公司短期借款、應(yīng)付債券與長期借款則一直維持著較高水平，并且逐年增加，所以從今年下半年開始，流動規(guī)模開始大幅下滑，并且是持續(xù)下滑狀態(tài)：截至2023年9月末，流動比率和速動比率雙雙降至0.49和0.49,速動比率只有0.24和0.25。從這一點可以看出公司面臨著資金瓶頸的問題，短期借款規(guī)模已經(jīng)無法滿足正常經(jīng)營需求了：短期借款是因為每年都有近一半以上的利息支出，并且都是應(yīng)付票據(jù)與應(yīng)付賬款居多，短期借款主要用于補充流動資金。

四、貨幣資金及其他財務(wù)指標

公司的貨幣資金一直保持高水平,2018年年末為3.36億,2023年上半年末為6.53億。公司資產(chǎn)負債率也在持續(xù)下降,2017年末比2018年年末下降了20個百分點;2023年上半年末比去年年末下降了11個百分點。公司的其他速動比率與同期相比在逐漸上升，說明公司的資金使用效率依然很高。公司負債結(jié)構(gòu)相對簡單。流動比率和速動比率的變化趨勢基本一致。