小區(qū)物業(yè)管理公司普遍虧損,這是業(yè)內(nèi)的共識。在記者采訪的過程中,有物業(yè)公司負(fù)責(zé)人坦言已“心力交瘁”。那么,是什么原因?qū)е滦^(qū)物業(yè)的運營情況并不樂觀呢?如何改善盈利狀況?帶著這些問題,記者近日對本市部分小區(qū)和居民進(jìn)行了采訪。
1現(xiàn)狀
截至2018年底,本市已有3.5萬個住宅小區(qū),其中物業(yè)管理小區(qū)3.3萬個,入住率僅為48%。據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會介紹,本市住宅小區(qū)中,2018年前三季度住宅小區(qū)物管行業(yè)虧損比例達(dá)到了58.9%,而去年同期為65.5%;自2012年至2018年間,住宅小區(qū)物業(yè)管理行業(yè)平均利潤率為2.5%,平均凈利潤率為3.6%。本市住宅小區(qū)中,公共維修基金已由2014年的1億元降至2017年的7000萬元。為降低運營成本、提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量,2013年4月出臺了《關(guān)于進(jìn)一步加強本市住宅小區(qū)(含單位住宅樓、居民小區(qū))公共維修基金管理工作的通知》,明確了建立公共維修基金使用績效考核制度和獎罰機制、保障資金安全、提高使用效率等要求。市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,我市已經(jīng)建立了包括建筑材料、公共設(shè)施設(shè)備等在內(nèi)的公共維修基金賬目資料動態(tài)更新制度;積極探索制定了《天津市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《天津市物業(yè)管理服務(wù)費收支兩條線》等有關(guān)文件;各區(qū)縣也正在研究制定《住宅小區(qū)物管服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)(試行)》等配套制度。
2原因
人力成本高:在和平區(qū)某小區(qū)物業(yè)管理公司經(jīng)理徐永輝看來,導(dǎo)致小區(qū)物業(yè)處于虧損狀態(tài)的主要原因是小區(qū)人力成本較高?!斑@主要是因為老舊住宅區(qū)普遍使用的是‘包干制’模式,這也導(dǎo)致了新小區(qū)人力成本高也是造成物業(yè)處于虧損狀態(tài)的一個重要原因?!毙煊垒x說。“這些小區(qū)基本上都是老舊住宅區(qū)。”徐永輝說,老舊住宅區(qū)居民房屋老化、設(shè)施陳舊、道路狹窄等情況都很嚴(yán)重?!靶^(qū)雖然有業(yè)委會但因為業(yè)委會成立難、物管費難以收回等原因?qū)е滦^(qū)物管費收繳率低?!毙煊垒x說,部分老舊小區(qū)由于經(jīng)濟實力薄弱還未成立業(yè)委會。“還有不少小區(qū)雖然成立了業(yè)委會,但小區(qū)缺乏足夠強的業(yè)委會代表,導(dǎo)致一些業(yè)主對業(yè)委會缺乏信任感;還有老舊小區(qū)房屋破舊嚴(yán)重并未得到維修也未與業(yè)委會進(jìn)行溝通就進(jìn)入小區(qū)管理模式了……這些原因?qū)е滦^(qū)物業(yè)處于虧損狀態(tài)?!毙煊垒x說:“這些問題都不利于物業(yè)公司經(jīng)營發(fā)展。”“這些問題已經(jīng)引起了政府有關(guān)部門和業(yè)委會方面的重視,但我們目前很難改變現(xiàn)狀!”徐永輝說,“我已經(jīng)提出建議成立業(yè)主委員會,從而減少小區(qū)物業(yè)管理成本了!”
3措施
采訪中,記者發(fā)現(xiàn),物業(yè)公司普遍存在人力成本過高的問題,因此,他們很難提高員工福利待遇?!笆紫仁菃T工隊伍過于龐大,從招聘人員到招聘再到管理都很費勁,此外,由于人員成本過高,員工收入不高,只能‘按勞取酬’維持基本支出?!边@位負(fù)責(zé)人表示。據(jù)了解,對此小區(qū)也有專門的解決辦法。“除了鼓勵業(yè)主對小區(qū)進(jìn)行民主管理之外,我們還建立了長效機制,把一些重大事項(如電梯改造)定為業(yè)主委員會的提案。小區(qū)業(yè)主委員會主任在召開聯(lián)席會議時能夠協(xié)商出更好等有利于管理水平提升和住戶滿意度改善的措施。”該負(fù)責(zé)人表示。
4對策
此外,部分物業(yè)公司人員流失也是導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)難以盈利的原因之一。一些物業(yè)管理中心主任表示,由于人員不足、規(guī)模小的物業(yè)公司要增加收入較難。因此,一些規(guī)模大的企業(yè)往往采取承包、出租等方式,把自己內(nèi)部的員工承包出去。這種模式不利于員工的培養(yǎng)。另外,一些小物業(yè)公司由于人力成本較高,也沒有能力承擔(dān)高層次人才的薪酬和獎勵。